Schön, dass Sie uns besuchen!
Ziehen Sie den Mauszeiger auf das Bild, dann bleibt es stehen und Sie können es in Ruhe betrachten. Klicken Sie auf das Bild , gibt es weitere Informationen.
 
 
 

zurück zu ISEK

Gebäude

Gebäudesubstanz
Die Einteilung der Gebäudeklassen richtet sich nach Höhe und Fläche der Gebäude und ist in der Hessischen Bauordnung definiert. Je höher die Gebäudeklasse ist, desto höher sind die Anforderungen an den Feuerwiderstand der Bauteile. Die Gebäudeklasse gibt also Auskunft darüber, wie hoch der zu erwartende Aufwand beispielsweise bei einer umfassenden Modernisierung der Gebäude ist. Bei den kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern im Plangebiet handelt es sich in der Regel um Gebäude der Klassen 1 und 2. Allerdings gibt es auch eine Reihe von Gebäuden mit mehr als zwei Nutzungseinheiten oder einer Höhe von mehr als 7 m, welche folglich in die Klassen 3 und 4 fallen (siehe Plan Gebäudenutzungen Bestand).


Gebäudeklasse 1

freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² oder freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude

Gebäudeklasse 2

Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²

Gebäudeklasse 3

sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m

Gebäudeklasse 4

Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²

                                                                        Tabelle 1:  Gebäudeklassen nach Hessischer Bauordnung

Die städtebaulich-denkmalpflegerische Aufnahme bestätigt den hohen Denkmalwert des Gebietes. Knapp 100 Einzeldenkmale befinden sich im untersuchten Bereich, dies entspricht einem Anteil von fast 50 % aller Hauptgebäude. Ungefähr 90 Häuser sind als erhaltenswerte Gebäude mit historischer Substanz in regionaltypischer Bauweise in weitgehend unveränderter Kubatur einzustufen. Bauten mit sich einfügender Kubatur, die strukturellen Wert für den Ortskern besitzen („strukturbildende Gebäude“) stellen ungefähr 10 % der Bausubstanz dar. Sonstige Hauptgebäude ohne historischen oder strukturellen Wert für den Ortskern stellen lediglich einen kleinen Bruchteil aller Häuser dar (3 %). Hinzu kommen noch über 100 Nebengebäude im Untersuchungsgebiet (siehe Plan Städtebaulich-denkmalpflegerische Aufnahme).





Abbildung 9: Städtebaulich denkmalpflegerische Aufnahme; Anteile der Hauptgebäude nach Kategorie (eigene Erhebung)

Der überwiegende Teil der Gebäude (zwei Drittel) im Untersuchungsbereich sind Fachwerkgebäude, wobei von diesen etwa jedes Fünfte durch Umbauten überformt wurde. Weitere 15 % der Gebäude sind in Mischbauweise errichtet worden und weisen beispielsweise ein massives Erdgeschoss und ein Obergeschoss als Fachwerkkonstruktion auf.
17 % der Häuser sind massiv gebaut, hierzu zählen die nicht-historischen wie beispielsweise der Kindergarten, aber auch die Zehntscheune, die Stiftskirche und das alte Schulhauptgebäude.





Abbildung 10: Bauweise der Gebäude im Untersuchungsgebiet                (eigene Erhebung)


Die Wohnqualität von den überwiegend historischen (Fachwerk-)Gebäuden wird von der Belichtung der Räume und den Grundrisszuschnitten, den Raumhöhen, dem Vorhandensein von Hof- und Gartenflächen oder Balkonen sowie der Möglichkeit einer barrierefreien Erschließung bestimmt. Hierbei werden die Qualitätsmerkmale 3-stufig bewertet.


Qualitätsmerkmal

I - hoch

II - mittel

III - gering

Belichtbarkeit

4-seitig

3-seitig

1- oder 2-seitig

Raumhöhen

>/= 2,50 m

mind. 2,20 m

unter 2,20 m

Grundrisszuschnitt

Gebäude mit 1-2 Wohneinheiten

Gebäude ab 3 WE

andere Gebäude

Freiflächen

Hof- und Gartenfläche

Hof- oder andere Flächen, die an das Gebäude angrenzen,
Balkon möglich

Grundstück ohne eigene Freifläche,
Balkon nicht möglich

Barrierefreie Gebäudeerschließung

Höhe EG max. 0,50 m über Gelände

Senkrechtaufzug möglich

Keine barrierefreie Erschließung möglich oder erhebl. finanz. Aufwand

Tabelle 2: Merkmale der Wohnqualität


Unter Berücksichtigung der genannten Kriterien hat von den knapp 170 Wohngebäuden im Untersuchungsgebiet etwa ein Viertel einen guten Wohnqualitätsstandard. 70 % der Gebäude weisen einen normalen Standard auf und 5 % bieten nur einen geringen Wohnqualitätsstandard (siehe Plan Gebäudezustand und Wohnqualität).






Abbildung 11: Beurteilung der Wohnqualität der Gebäude im Untersuchungsbereich (eigene Erhebung)

Der Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf setzt sich zusammen aus der Bewertung des Zustands von Dach, Fassaden und Fenstern.
Kein bis geringer Instandsetzungsbedarf ist gegeben, wenn an dem Gebäude erkennbar erst kürzlich Sanierungsarbeiten stattgefunden haben. Mittlerer Instandsetzungsbedarf besteht, wenn keine oder geringe Schäden vorhanden sind und eine regelmäßige Instandhaltung erkennbar ist. Hoher Instandsetzungs-/Modernisierungsbedarf liegt von, wenn über einen längeren Zeitverlauf offensichtlich keine Maßnahmen erfolgt sind. Die Beurteilung erfolgte durch Inaugenscheinnahme von außen. Wenn Fachwerkgebäude verkleidet oder verputzt waren, wurde für die Fassade ein hoher Instandsetzungsbedarf angenommen, da nicht sichtbar ist, ob die darunterliegenden Konstruktion Schäden aufweist.
Etwa 10 % der Gebäude haben keinen bis geringen, zwei Drittel haben einen normalen und ca. ein Viertel hat einen hohen Instandsetzungsbedarf (siehe Plan Gebäudezustand und Wohnqualität).





Abbildung 12: Beurteilung des Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfs der Gebäude im Untersuchungsbereich               (eigene Erhebung)

 


Der überwiegende Teil der Bausubstanz ist in normalem bis gutem Zustand und weist eine hohe bis mittlere Wohnqualität auf. Insofern bestätigt die Analyse der Bausubstanz den positiven städtebaulichen Gesamteindruck; die Bemühungen der Gemeinde zur Förderung der Innenbereiche und der Bestandspflege der Altorte haben auch in
Oberkaufungen Früchte getragen. Trotzdem ist die Gebäudesubstanz nicht immer ideal und zeigt auch hier die typischen Probleme historischer Altstadtkerne. Auch trotz der kommunalen Förderung zur Freilegung von Fachwerkfassaden gibt es im Untersuchungsgebiet immer noch einige überformte Fachwerkgebäude. Die Wohnqualität wird in einigen wenigen Bereichen vor allem durch schwierige Grundstückszuschnitte in Ecksituationen beeinträchtigt. Der Instandsetzungsbedarf ist an einigen Stellen im Untersuchungsgebiet hoch, schwerpunktmäßig
an der Freiheit und im Bereich Jakobstraße, Fünffensterstraße und Besenmarkt. Einige Wohnhäuser mit hohem Sanierungsbedarf sind zudem auch an städtebaulich hervorgehobenen Stellen zu finden und beeinträchtigen aufgrund der offensichtlich schon jahrelangen Vernachlässigung den Umgebungseindruck (siehe Plan Gebäudezustand und Wohnqualität).
Bei den Bürgerworkshops wurden die unübersichtliche Förderlandschaft und die nicht immer attraktiven Förderbedingungen als Probleme benannt, durch die Investitionen gehemmt werden. Eine umfassende,
fördermittelübergreifende und zugehende Beratung für Hauseigentümer*innen wurde als ein mögliches Instrument benannt, um die Bausubstanz auch weiterhin zu erhalten und die Wohnqualität zu erhöhen (siehe Kapitel 2.1.2. Aktuelle kommunale Fördermöglichkeiten und Projekt S2 Bauliche und gestalterische Beratung für Privateigentümer*innen).

leerstehendes Gebäude

Leerstand
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Oberkaufungen stehen im untersuchten Gebiet nur wenige Wohnhäuser leer (siehe Plan Gebäudenutzungen Bestand). Die drei leerstehenden Wohnhäuser befinden sich auf eng und verwinkelt zugeschnittenen Grundstücken und bieten daher nur eine geringe Wohnqualität. Zudem stehen zum Teil auch individuelle Gründe bei den Eigentümer*innen einer Wiedernutzung entgegen.

ehemals landwirtschaftlich genutztes Gebäude

Im Untersuchungsgebiet gibt es außerdem mehrere un- oder untergenutzte Scheunen und landwirtschaftliche Nebengebäude. Die Landwirtschaft spielt im Altort praktisch fast keine Rolle mehr. Es ist geplant, die landwirtschaftliche Nutzung und die Pferdehaltung im Stiftsgut aufzugeben und die Hofanlage einer neuen Nutzung zuzuführen (siehe Kapitel Nr. 2.1.7 sonstige Nutzungen: Stiftsgut und Gewerbe).
Einen gewerblichen Leerstand stellt die ehemalige Stiftsschänke an der Schönen Aussicht dar. Die Restaurantnutzung wurde im Jahr 2016 aufgegeben. Seitdem ist es nicht gelungen neue Pächter*innen für eine gastronomische Nutzung zu finden.


Bitte besuchen Sie diese Seite bald wieder. Vielen Dank für ihr Interesse!